Introdução e Contexto:

Este texto analisa a proliferação do Alojamento Local (AL) em Lisboa e o seu impacto no mercado habitacional da cidade. Com base em dados estatísticos detalhados por freguesia, o texto demonstra como o AL contribui para a escassez de casas disponíveis para o arrendamento tradicional, impulsionando o aumento dos preços da habitação.

Uma comunidade local viva e dinâmica deve participar nas decisões sobre o uso do espaço urbano e como o impacto do AL afecta directamente os moradores. Os movimentos de cidadania local frequentemente defendem que os residentes devem ter voz activa nas políticas que moldam a sua cidade, incluindo as questões habitacionais. Portanto, estudos como este podem fornecer dados e argumentos que apoiam a necessidade de maior participação cidadã nas decisões sobre o desenvolvimento urbano.

A democracia participativa envolve a inclusão dos cidadãos nos processos de tomada de decisão, assegurando que as suas necessidades e preocupações são levadas em consideração pelos decisores políticos. No contexto do Alojamento Local, isto significa a criação de mecanismos para que os moradores influenciem regulamentos e políticas que afectam diretamente sua qualidade de vida e o acesso à habitação.

Embora o estudo não trate diretamente de democracia participativa, fornece informações importantes que podem ser usadas por movimentos que defendem uma maior participação cidadã nas decisões sobre a gestão urbana e habitacional.

Alguns Pontos-chave deste estudo:

1. Lisboa possui mais de 19 mil Alojamentos Locais, com uma capacidade total para mais de 117 mil turistas.
2. A freguesia de Santa Maria Maior concentra o maior número de ALs (20%), seguida pela Misericórdia (19%).
3. A oferta de casas para arrendamento tradicional diminuiu drasticamente, enquanto a procura por ALs continua a crescer.
4. O aumento dos preços da habitação, tornando-a inacessível para muitos residentes, é uma das principais consequências da densidade de AL em Lisboa.
5. É necessário implementar medidas adicionais para regular o AL, como limitar o número de licenças e incentivar a conversão de ALs em habitação permanente.
6. A situação em Lisboa é semelhante a outras grandes cidades europeias, como Barcelona e Amsterdam.
7. A falta de habitação acessível afeta negativamente os residentes, especialmente os jovens e famílias e empobrece a participação cívica e eleitoral na cidade.

Este texto oferece uma análise detalhada do Alojamento Local em Lisboa e convida à reflexão sobre as medidas necessárias para garantir o acesso à habitação a todos os residentes da cidade.

Texto:

Em Marvila a existem 132 Alojamentos locais com 729 “utentes” (turistas em casas com capacidade habitacional equivalente ou superior).
A freguesia tem 0,74% de todos os ALs de Lisboa e um total de 1489 casas vagas.
Os maiores operadores são a “ink keeper” da Praça 25 de Abril com 15 casas em AL e a “Sónia Soares bnb” com 5 casas no 6 e 8 da Rua José Domingos Barreiros.
Em média, cada operador nesta freguesia controla 4,7 casas em regime de AL em Lisboa.
Existe 1 casa em regime de AL que é controlada directamente por sociedades de advogados.
Na Av Cidade de Bratislava temos 7 casas em AL, na 25 de Abril 15, Rua Capitão Leitão 22 ALs e nas ruas de Vale Formoso 10 ALs em casas de habitação.

Na Misericórdia existem 3560 Alojamentos locais com 12847 “utentes” (turistas em casas com capacidade habitacional equivalente ou superior).
A freguesia tem 19,89% de todos os ALs de Lisboa e um total de 1508 casas vagas.
Os maiores operadores são a “Abrigo Fonético” com 8 ALs, a AscensorBica do Largo Antoninho 1 com 25 ALs num prédio habitacional, o Palácio Camões da honoris.pt e os seus 19 ALs do Largo do Calhariz, o Lisbon Trindade Apartments do Largo Trindade Coelho, a B Building da Praça D. Luís e os 26 ALs da “Habitainvest”, a “Boavista 30” da parinama.pt da Rua da Boavista, os 14 ALs da Rua da Boavista da amgi.pt e várias outras empresas com grandes números de AL em casas de habitação.
Em média, cada operador nesta freguesia controla 5,1 casas em regime de AL em Lisboa.
Existem 126 casas em regime de AL controladas directamente por sociedades de advogados.
Na Av D. Carlos I temos 41 ALs em casas de habitação, 15 no Beco dos Aciprestes, 30 ALs no Beco Carrasco, 26 na Calçada Bica Grande, 39 Calçada Combro, 22 na Calçada do Duque, 26 no Largo Antoninho, 97 ALs na Praça Dom Luís I, 27 na Praça Luís de Camões, 22 na Rua do Alecrim, 41 na Rua da Barroca, 67 na Rua Duarte Belo, 80 na Rua da Boavista, 66 na Rua Cecílio Sousa, 76 na Rua do Diário de Notícias, 34 na Rua do Ferragial, 79 na Rua do Poço dos Negros e 101 na Rua da Atalaia.

Nos Olivais existem 28 alojamentos locais com 499 “utentes” (turistas em casas com capacidade habitacional equivalente ou superior).
A freguesia tem 0,16% de todos os ALs de Lisboa e um total de 1755 casas vagas.
Em média, cada operador nesta freguesia controla 2,6 casas em regime de AL em Lisboa.
Na Avenida de Berlim temos 7 ALs e 5 ALs em casas de habitação na Rua Sargento Armando Monteiro Ferreira.

No Parque das Nações existem 590 Alojamentos locais com 1830 “utentes” (turistas em casas com capacidade habitacional equivalente ou superior).
A freguesia tem 3,3% de todos os ALs de Lisboa e um total de 1151 casas vagas.
Os maiores operadores são a “welcome lx” na Rua António Variações, a apt-inlisbon.com com 8 ALs, a panoramic.pt com 83 Alojamentos Locais em vários arruamentos da freguesia.
Existem 7 casas em regime de AL controladas directamente por sociedades de advogados.
Na Alameda dos Oceanos há 29 ALs, na Av Dom João II há 164 ALs em prédios habitacionais, na Av do Índico há 14 ALs e na Rua General Silva Freire 12 ALs entre outros dispersos por outras ruas da freguesia.

Na Penha de França existem 540 Alojamentos locais com 3708 “utentes” (turistas em casas com capacidade habitacional equivalente ou superior).
A freguesia tem 3,02% de todos os ALs de Lisboa e um total de 2867 casas vagas.
Os maiores operadores são a ponces-e-soares.pt, a Brothers Room, a My Place da “c3alencar” da Rua Dr Oliveira Ramos, a Homely da HACCP Sirandinha na Morais Soares entre outras.
Existem 23 casas em regime de AL controladas directamente por sociedades de advogados.
Na General Roçadas há 19 ALs em casas de habitação, rua Actor Vale 15, na Carvalho Araújo 13, na Dr Oliveira Ramos 18, na Heróis de Quionga 44, na Rua Marques Silva 31, na Morais Soares 66 ALs, rua Sebastião Saraiva Lima 25 ALs e na Triângulo Vermelho 8 casas habitacionais em regime de Alojamento Local.

Em Santa Clara existem 20 Alojamentos locais com 135 “utentes” (turistas em casas com capacidade habitacional equivalente ou superior).
A freguesia tem 0,11% de todos os ALs de Lisboa e um total de 992 casas vagas.

Em Santa Maria Maior existem 3633 Alojamentos locais com 19995 “utentes” (turistas em casas com capacidade habitacional equivalente ou superior).
A freguesia tem 20,30% de todos os ALs de Lisboa e um total de 2685 casas vagas.
Os maiores operadores são a Riscas e Diagonais, a Fonte de Caires concentrada no Beco do Forno, a Casa Castelo no Beco do Recolhimento, a Rosendo no Beco do mesmo nome, a Apartamento São Marçal com 10 ALs na Calçada Agostinho de Carvalho, a Hello Lisbon Rossio Apartments da Calçada do Carmo com 20 ALs, a The Onions Spot no Campo das Cebolas com 9 Als, a The Visionare Apartments com 15 ALs no 5 da Praça da Figueira e muitos outros grandes operadores.
Na Calçada Agostinho de Carvalho temos 43 ALs, na Calçada do Carmo 25, nas Escadinhas do Marquês de Ponte de Lima 20 ALs, no Largo das Olarias 57 ALs, na Praça da Figueira 33 ALs, na dos Restauradores 25 ALs, na Rua da Adiça 48 Als, na Rua do Arsenal 40 ALs, na Rua da Assunção 34 ALs, na Rua Augusta 60 ALs, na Rua Áurea 46 ALs, na Rua do Bacalhoeiros 69, na Rua do Carmo 41, na Rua Castelo Picão 53 ALs, na Rua dos Cavaleiros 34 ALs, na Rua dos Correeiros 76 ALs, na Rua Costa do Castelo 59 ALs, na do Crucifixo 74 ALs, Douradores 64 ALs, na Rua do Duque 38 ALs, na Rua dos Fanqueiros 123 ALs, na Rua Farinhas 30 ALs, na Rua da Madalena 99 ALs, na Rua das Pedras Negras 33 ALs, na Rua da Prata 70 ALs, na Rua de Santa Justa 53 ALs, na Rua de São Julião 75 Als, na Rua dos Sapateiros 48 ALs e na Vítor Cordon 24 ALs, entre muitas outras concentrações mais ligeiramente menores de ocupação de casas de habitação por alojamentos locais nesta freguesia de Lisboa.

Em Santo António existem 974 Alojamentos locais com 6731 “utentes” (turistas em casas com capacidade habitacional equivalente ou superior).
A freguesia tem 5,44% de todos os ALs de Lisboa e um total de 2086 casas vagas.
Os maiores operadores são a “travelintolisbon.com”, a mishaplace.com com 17 ALs na Av Duque de Loulé, a Tagus Royal Residence com 7 ALs na Rua Alexandre Herculano, a hello-lisbon.com com 14 ALs na Rua Eça de Queirós, a Lisbon Domus da Rua Luciano Cordeiro, a coporgest.com da Rua Luciano Cordeiro (10 ALs no nº 119), a Lisbon Serviced Apartments com 35 ALs no 34 da Rua Mouzinho da Silveira e a Morgan Serviced Apartments com 29 ALs na Rua Rodrigo da Fonseca.

Em São Domingos de Benfica existem 155 alojamentos locais com 988 “utentes” (turistas em casas com capacidade habitacional equivalente ou superior).
A freguesia tem 0,87% de todos os ALs de Lisboa e um total de 2086 casas vagas.
O maior operador é a “Flat” na Rua do Montepio Geral, 18, com 6 ALs
Na Rua António Alçada Baptista existem 14 ALs, na Doutor António Martins existem 7 ALs, na Rua das Furnas 7, na Montepio Geral 6 e na Tomás da Fonseca 4 ALs para além de outros arruamentos com 2 e 3 alojamentos locais em casas de habitação.

Conclusão:
A escala do fenómeno do Alojamento Local nas grandes cidades portuguesas e, em particular, em Lisboa e Porto revela o AL como um importante fator no esvaziamento da oferta e consequentemente como um dos principais contribuintes para a explosão dos preços da habitação nestas cidades e, por efeito de contágio, nas suas periferias já que à medida em que os centros das cidades se tornam cada vez mais inacessíveis aos salários médios pagos em Portugal mais sobe a procura na periferia o que faz, naturalmente, subir também aqui os preços.

Os números que se registam na freguesia lisboeta do Areeiro indicam também um severo deslocamento da oferta de casas que estavam em arrendamento para o Alojamento Local: 667 ofertas só na Airbnb a 10.10.2023 (eram 221 a 02.03.2021 e 252 a 17.10.2020) quando existiam 65 ofertas de arrendamento na Idealista a 10.10.2023 (eram 267 a 02.03.2021 e 227 a 17.10.2020), havendo uma estabilização da quantidade de casas em venda na Imovirtual: 423 (eram 433 a 02.03.2021 e 383 a 17.10.2020).

Não seria justo referir o efeito destes 20193 alojamentos locais com “lotação” para 117,161 turistas sem chamar também a atenção para as 44360 habitações vazias onde poderiam habitar, pelo menos, 133 mil pessoas. Isto significa que estamos perante um conjunto de mais de 250 mil casas que não estão habitadas em Lisboa. A cidade é hoje habitada por 545 mil pessoas (INE 2021) mas este número poderia subir 24% sem nova construção (mas com alguma reabilitação urbana) e num período de tempo de alguns meses. Como no AL urge reforçar, melhorando e otimizando os mecanismos já existentes que convidam à transição destas casas para o seu regresso ao mercado habitacional destes milhares de casas vazias compreendendo e resolvendo as casas que estão desabitadas em partilhas de heranças que se arrastam há décadas, as casas vazias porque os proprietários não conseguem financiar a sua recuperação e as casas que são usadas como “casas-banco”, ou seja, como simples fonte de rendimento especulativo fora do mercado da habitação e que mudam – durante anos – de mãos em mãos sem nunca chegarem a ser realmente habitadas por ninguém.

Além dos efeitos directos no mercado imobiliário, o Alojamento Local também influencia significativamente a cidadania local e a participação política na cidade. À medida que mais propriedades são convertidas para fins turísticos, a composição demográfica dos bairros muda, muitas vezes resultando numa menor coesão comunitária. Os moradores permanentes podem sentir-se desalojados ou desencorajados a investir no engajamento cívico, uma vez que as suas comunidades se tornam temporárias e transitórias. Esta transformação pode levar a um enfraquecimento do tecido social local e a uma menor participação em processos políticos e decisões comunitárias. Por outro lado, o aumento da pressão habitacional e os desafios associados ao Alojamento Local podem também catalisar uma maior mobilização política entre os residentes que lutam por políticas habitacionais mais justas e sustentáveis, evidenciando a complexa relação entre economia, espaço urbano e cidadania activa.

Fontes:
https://dadosabertos.turismodeportugal.pt/datasets/turismoportugal::estabelecimentos-de-al/explore?filters=eyJDb25jZWxobyI6WyJMaXNib2EiXX0%3D&location=38.725552%2C-9.155816%2C12.08
https://tabulador.ine.pt/indicador/?id=0011627
https://github.com/dssg-pt/mp-mapeamento-cp7